Jacob Geelbuurt Oost

De Alliantie vernieuwt haar woningen in de Jacob Geelbuurt. In het oostelijk deel willen we alle 314 woningen slopen en vervangen door nieuwbouw.

Algemeen

De Alliantie is bezig om haar woningen in de Jacob Geelbuurt te vernieuwen. In het oostelijk deel willen we alle 314 woningen slopen en vervangen door nieuwbouw. Dit geldt voor alle woningen op de volgende adressen:

  • Hemsterhuisstraat 3 t/m 25
  • Jacob Geelstraat 3 t/m 79
  • Christiaan Snouck Hurgronjehof 1 t/m 46
  • Hermanus van de Tuukhof 1 t/m 48

Voor de bewoners van deze adressen betekent dit dat ze moeten verhuizen. Bewoners zijn hierover geïnformeerd per brief en tijdens een informatieavond op 3 juli 2018.

In 2 fases
De Alliantie wil de 314 woningen in twee fases slopen. Wie moet wanneer verhuizen? Dat is te vinden bij 'Herhuisvesting en Sociaal Plan'. 

Nieuwbouw
In totaal bouwen we minimaal 500 nieuwe woningen. Niet alleen sociale huurwoningen, maar ook woningen voor bewoners met een hoger inkomen.
We gaan nu uit van deze verdeling:

  • 224 sociale huurwoningen met een huur tot €752,33
  • 140-150 woningen met een huur van €752,33 tot €1.048,54
  • 40-50 koopwoningen voor maximaal €344.500,-, de grens van de Nationale Hypotheek Garantie
  • 90-100 koopwoningen (20%) vanaf €344.500,- (alle bedragen prijspeil 2021).

We hebben nu een voorlopig plan voor de nieuwe woningen die we vanaf 2022 gaan bouwen. Daarin staat bijvoorbeeld hoe de nieuwe woongebouwen eruit kunnen zien, en hoe de woningen ingedeeld zijn. Dit plan is nog niet definitief. Meer over het voorlopig plan vind je hier. Voor de woningen die we vanaf 2024/2025 gaan bouwen, maken we later een plan.

In gesprek met bewoners
We overleggen met een vertegenwoordiging van alle bewoners over de plannen. Na intensief overleg hebben in augustus 2019 een akkoord bereikt over het sociaal plan. Vanaf oktober 2019 zijn we met bewoners in gesprek over de plannen voor de nieuwbouw. Ook het voorlopig plan hebben we met hen besproken.

Het plan voor de 1e nieuwbouw

Impressie Jacob Geelstraat hoek Hemsterhuisstraat

Samen met architectenbureau Geurst & Schulze hebben we een plan gemaakt voor de eerste woongebouwen in fase 1. 

Fase 1 bestaat uit “De Jacoba” en “De Jacob”:

  • In de Jacoba komen 130 sociale huurwoningen (huur tot €752,33) en 40 middeldure huurwoningen (met een huur tussen €752,33 en €1.048,54). Deze woningen zijn veelal bestemd voor bewoners uit fase 2 en terugkeerders uit fase 1. De Jacoba ligt aan het Jacoba van Mosselhof, de Jacob Geelstraat en de Hemsterhuisstraat.
  • In De Jacob, aan de Jacob Geelstraat, het Jacoba van Mosselhof en het Maria Beshof, komen 92 koopwoningen. De verkoop van deze woningen is gestart.

Meer weten over de nieuwbouw?

Let op! Deze plattegronden zijn zo goed als definitief (tijdens de bouw kan er nog iets kleins veranderen). U kunt geen rechten aan deze plattegronden ontlenen.

Planning
De sloop van de huidige woningen en de bouw van nieuwe woningen gaat in twee fases.

  • fase 1, mei 2021 - begin/voorjaar 2024: nadat alle bewoners van fase 1 zijn verhuisd, start de sloop van de helft van de woningen. Dat is vanaf mei 2021. We bouwen op die plek 260 woningen terug. Deze nieuwe woningen zijn begin/voorjaar 2024 klaar. Veel van deze woningen zijn bestemd voor huurders uit fase 2.
  • fase 2, begin/voorjaar 2024 - voorjaar 2026: de sloop van de woningen in fase 2 start nadat alle bewoners van fase 2 zijn verhuisd. Dit is waarschijnlijk begin/voorjaar 2024. Ook hier bouwen we ongeveer 250 woningen terug. Deze nieuwe woningen zijn waarschijnlijk in het voorjaar van 2026 klaar.

Uitgangspunten
Voor het ontwerp van de woningen gelden spelregels, zoals de voorwaarden van de gemeente voor nieuwe woongebouwen en uitgangspunten van de Alliantie. Deze zijn gebundeld: Uitgangspunten voor nieuwbouw huurwoningen Jacob Geelbuurt Oost.

Herhuisvesting en Sociaal Plan

In 2 fases verhuizen
Je verhuist in fase 1 als je op een van deze adressen woont:

  • Hemsterhuisstraat 3 t/m 25
  • Jacob Geelstraat 3 t/m 27
  • Christiaan Snouck Hurgronjehof 1 t/m 46.

De herhuisvesting voor fase 1 is gestart in november 2019.

Je verhuist in fase 2 als je op een van deze adressen woont:

  • Jacob Geelstraat 29 t/m 79
  • Hermanus van der Tuukhof 1 t/m 48

Voor fase 2 start de herhuisvesting waarschijnlijk in het najaar van 2022.

Herhuisvesting en Sociaal Plan
Je herhuisvesting start 18 maanden vóór de sloop van je huidige woning. Je wordt stadsvernieuwingsurgent en kunt via WoningNet op zoek gaan naar een andere sociale huurwoning. Als je gezinsinkomen hoger is dan € 56.248,00 (prijspeil 2021) heb je geen recht op een sociale huurwoning. Je kunt ook verhuizen naar een woning van de Alliantie in de Jacob Geelbuurt (zie hieronder).
In het Sociaal Plan hebben we alle afspraken vastgelegd waar je als bewoner recht op heeft. Dat zijn onder andere afspraken over de begeleiding die je krijgt, volgorde van toewijzing bij verhuizing naar een woning in de buurt, etc.

Huisbezoek fase 1
Onze bewonersbegeleiders zijn bij bijna alle bewoners van fase 1 op huisbezoek geweest. Tijdens het huisbezoek gaat het gesprek over de woonwensen en verhuismogelijkheden voor bewoners. De bewonersbegeleiders gaan waarschijnlijk vanaf begin 2022 bij de bewoners van fase 2 op huisbezoek.

In de buurt verhuizen
Veel bewoners uit fase 1 zijn al verhuisd. Diverse bewoners zijn in de buurt gebleven en zijn bijvoorbeeld naar een gerenoveerde woning in de Hemsterhuisstraat verhuisd. Een aantal bewoners kan terugkeren in een nieuwbouwwoning die we in fase 1 bouwen. Voor de bewoners van fase 2 die in de buurt willen blijven wonen, zijn er de volgende mogelijkheden:

  • Een nieuwbouwwoning op de plek van de woningen die we slopen in fase 1
  • Een bestaande woning in de buurt die vrijkomt

Vragen
Heb je vragen over de herhuisvesting? Kijk dan bij Vragen & Antwoorden. Staat je vraag er niet bij, dan kun je ons mailen: jacobgeeloost@de-alliantie.nl

Koopwoningen in De Jacob

In de nieuwbouw in fase 1 komen niet alleen huurwoningen, maar ook koopwoningen.  Hieronder lees je meer over deze koopwoningen in 'De Jacob'.

Wat voor woningen komen er?

In De Jacob komen in totaal 92 koopwoningen, verdeeld over 3 bouwblokken met in het midden een afgesloten terrein voor parkeren en een eigen binnentuin.

Op de eerste 2 lagen van elk bouwblok maken we eengezinswoningen met een eigen tuin. Deze zijn circa 92 tot 120 m2 en hebben 3 slaapkamers. Boven de eengezinswoningen komen appartementen van circa 50 tot 90 m2 met 1 tot 3 slaapkamers. De appartementen krijgen allemaal een eigen buitenruimte.

Wanneer zijn ze te koop?

De verkoop van de huizen is gestart! De bouw start waarschijnlijk medio 2022. Je kunt t/m 19 november inschrijven op de woningen op www.wonenindejacob.nl! Hier vind je ook de uitgebreide woning- en verkoopinformatie. 

Voorrang voor sociale huurders?

Doorstromers van een sociale huurwoning naar een koopwoning komen in aanmerking voor voorrang bij de toewijzing van een koopwoning in De Jacob. De volgende volgorde van voorrang wordt in dit project aangehouden:

  1. Stadsvernieuwingsurgenten: huurders van de Alliantie die wegens sloop of renovatie hun woning definitief moeten verlaten of mogen terugkeren naar hun huis, maar graag willen kopen;
  2. Huurders met een sociaal huurcontract die een woning van de Alliantie achterlaten;
  3. Huurders met een sociaal huurcontract die een huurwoning in de stadsregio Amsterdam achterlaten van een andere woningcorporatie dan de Alliantie;
  4. Overige huurders die een woning van de Alliantie achterlaten met een maximale huurprijs van € 1065,00 per maand (prijspeil 2021 middensegment huurwoning de Alliantie);
  5. Andere geïnteresseerden.

Vragen & Antwoorden

Krijg ik de verhuiskostenvergoeding van ca. 6.300 euro als ik nu al verhuis?
Nee, je maakt pas aanspraak op deze vergoeding na de zogenoemde peildatum. Dan mogen wij van de gemeente starten met de herhuisvesting. Voor bewoners van fase 1 is die in november 2019 gestart, voor bewoners van fase 2 start die waarschijnlijk in het voorjaar van 2022.

Kan ik verhuizen naar een nieuwbouwwoning in de buurt?
Bewoners van fase 2 in principe wel. Een aantal bewoners van fase 1 kan terugkeren (zie het sociaal plan voor meer informatie).

Hoe hoog zijn de nieuwe huren?
In het Sociaal Plan is dit uitgewerkt. Voor sociale huurwoningen is de huur in ieder geval maximaal €752,33.

Naar welk jaarinkomen kijken jullie bij herhuisvesting?
We kijken naar de laatste inkomensverklaring van de Belastingdienst, meestal van het jaar vóór de herhuisvesting. Start de herhuisvesting voor je in 2022? Dan kijken we naar het gezinsinkomen van 2021.

Mijn inkomen is 58.000 euro. Kom ik in aanmerking voor een sociale huurwoning?
Nee, je inkomen is te hoog voor een sociale huurwoning. Je kunt een woning kopen of een duurdere woning huren.

Moet je bij WoningNet ingeschreven zijn om in aanmerking te komen voor een andere sociale huurwoning?
Als je herhuisvesting start, schrijven wij je bij WoningNet in als jij of je medehuurders daar zelf niet bent ingeschreven. Heb jij of je medehuurder al een account bij WoningNet? Dan voeren wij de stadsvernieuwingsurgentie op dit account op. Met een stadsvernieuwingsurgentie heb je voorrang op andere veel woningzoekenden, als je tenminste reageert op woningen die passen bij je gezinssamenstelling.

Hoe moet je de woning opleveren?
Je moet je woning leeg opleveren maar hoeft deze niet terug te brengen in de oorspronkelijke staat. Onze opzichter komt van tevoren langs om af te spreken wat je moet verwijderen en wat je achter kunt laten.

Heeft mijn inwonende kind recht op een eigen woning?
Inwonende kinderen kunnen semi-stadsvernieuwingsurgent worden, mits ze bij start van de herhuisvesting 23 jaar of ouder zijn en vijf jaar onafgebroken ingeschreven zijn op dat adres. Ook mogen ze niet meer dan €56.248, verdienen. Semi-stadsvernieuwingurgenten kunnen op een deel van het woningaanbod reageren.

Waar kan ik zien wat voor woningen er komen in de nieuwbouw in de Jacob Geelbuurt Oost?
Het plan voor de eerste nieuwbouw is nog niet klaar. Het is een voorlopig plan. Het is dus nog niet zeker of de nieuwe woningen er precies zo uit komen te zien, maar het geeft je wel een idee. Hier kan je bekijken wat voor soort woningen (aantal kamers, indeling) er waarschijnlijk komen. En hier vind je het voorlopig ontwerp van de gebouwen

Waar kan ik met vragen over en ideeën voor de nieuwbouw terecht?
Je kunt ons mailen: jacobgeeloost@de-alliantie.nl. We reageren altijd! Wil je liever dat wij je bellen, of wil je een afspraak maken voor een persoonlijk gesprek? Vermeld dan je telefoonnummer in je mail. 

Achtergrondinformatie

Via onze nieuwsbrief houden we bewoners op de hoogte van de plannen. Iedere bewoner ontvangt deze nieuwsbrief in zijn mailbox/brievenbus. Op deze pagina staan de nieuwsbrieven die al verschenen zijn.

Bewonersraadpleging
In juni 2019 onderzocht bureau RIGO wat bewoners vinden van het Sociaal Plan. 64% deed mee aan het onderzoek en 84% van hen ging akkoord met het sociaal plan. In het rapport van RIGO lees je de resultaten van dit onderzoek.
De bewonerscommissie heeft deze resultaten gebruikt voor haar advies over het Sociaal Plan. Na bespreking van dit advies en de reactie daarop van de Alliantie zijn de bewonersvertegenwoordigers in augustus 2019 akkoord gegaan met het Sociaal Plan.

Woonwensenonderzoek
In maart 2019 heeft bureau RIGO onderzoek gedaan naar de woonwensen van bewoners. 73% beantwoordde vragen over sloop en nieuwbouw, de woonwensen voor een nieuwe woning, etc. RIGO heeft een rapport gemaakt van alle antwoorden.

Plan voor de nieuwe buurt
Samen met de gemeente heeft de Alliantie een stedenbouwkundig plan gemaakt voor de nieuwe Jacob Geelbuurt Oost. Daarin zijn alle afspraken voor de nieuwe buurt vastgelegd, zoals de plek van de woningen, de straten en het groen, de hoogte van de nieuwe woongebouwen, etc. Dit plan is in december 2018 en maart 2019 voorgelegd aan de bewoners van de Jacob Geelbuurt Oost en omwonenden. Bij de gemeente vind je meer informatie.