Doorstroming is geen boomerbonus
maar een pragmatische oplossing voor passend wonen

Dat doorstroming een belangrijke rol kan spelen bij het verlichten van de wooncrisis staat voor veel gemeenten en woningcorporaties inmiddels vast. Op allerlei plekken wordt geëxperimenteerd met regelingen en subsidies om verhuizingen binnen de woningvoorraad te stimuleren. Vaak zijn die initiatieven gebaseerd op casuïstiek of intuïtie. Wat kunnen we leren vanuit data en praktijkervaring? Hoe maken we doorstroming een effectief onderdeel van de volkshuisvesting?

Opinie

In de rubriek Opinie geven experts van de Alliantie hun mening over een actueel of maatschappelijk relevant thema. Deze keer deelt Alliantie-collega Barend Wind – Senior Adviseur Strategie & Beleid – zijn kijk op het dilemma doorstroming. Hij legt uit hoe doorstroming kan bijdragen aan een betere benutting van de woningvoorraad en geeft 5 concrete handvatten.

Een leven lang wachten

‘Passend wonen’ staat centraal in het beleid van woningcorporaties. Bij de toewijzing van sociale huurwoningen zorgen regels ervoor dat woningen aansluiten bij zowel de grootte van een huishouden als bij het inkomen. “Vervolgens worden de meeste woningen toegewezen op basis van hoe lang iemand al staat ingeschreven. Dit wordt als eerlijk en transparant gezien”, vertelt Barend. “Het gevolg? Veel mensen wachten tot hun late twintiger jaren op een starterswoning. Tegen de tijd dat zij die krijgen, is de woning vaak al snel te klein voor een jong gezin.

Er volgt opnieuw een lange wachttijd, dit keer voor een gezinswoning. Wanneer kinderen later het huis verlaten, is die gezinswoning juist weer te groot. De wens ontstaat om kleiner en gelijkvloers te wonen, maar passende woningen blijken schaars. Kortom: wie vanuit de levensloop van mensen denkt, zou dit systeem van woningtoewijzing nooit verzonnen hebben.”

Doorstroming vermindert de woningnood

En daarom is doorstroming zo belangrijk. Doorstroming lost het woningtekort niet op, want er komen geen extra woningen bij. Maar het is wél een belangrijke oplossing voor de woningnood, doordat woningen beter aansluiten bij de behoeften van bewoners. Barend: “Op woningbemiddelingsplatforms blijkt dat het merendeel van de woningzoekenden al een woning heeft. Wanneer zij verhuizen, laten zij een woning achter voor anderen. Zo ontstaan verhuisketens waarbij meerdere huishoudens een passende woning vinden.”

Een voorbeeld maakt dit duidelijk. Als een nieuwbouwwoning direct naar een starter gaat, verdwijnt één persoon van de wachtlijst. Maar wanneer een doorstromend gezin de woning betrekt, laat dat gezin een appartement achter. Dat appartement kan weer worden betrokken door een stel dat op zijn beurt een kleinere woning achterlaat. In dat geval worden meerdere woningzoekenden geholpen. Doorstroming verkort dus de wachtlijst zonder dat het de kansen van starters vermindert.

Vergrijzing als kans

Inmiddels is meer dan een derde van de sociale huurders 65 jaar of ouder. Door de pensionering van de babyboomgeneratie zal dat aandeel de komende jaren verder stijgen. “Veel senioren wonen in woningen die niet goed aansluiten bij hun huidige behoeften”, stelt Barend. “Trappen, grote tuinen of ruime gezinswoningen kunnen op latere leeftijd juist onpraktisch worden. Tegelijk blijkt uit onderzoek dat een aanzienlijk deel van de senioren bereid is te verhuizen als er passende alternatieven beschikbaar zijn. Daarmee vormt de vergrijzing in de sociale huursector ook een kans: wanneer senioren verhuizen, komen vaak grotere woningen vrij voor gezinnen.”

Regels belemmeren doorstroming

Als de Alliantie waren we betrokken bij een onderzoek van Woningnet naar woningtoewijzingen in Amersfoort. Dit onderzoek laat zien dat senioren actief op zoek zijn naar een andere woning. Op ongeveer tweederde van de vrijkomende sociale huurwoningen reageerde een 65-plusser die zelf een woning zou achterlaten. Senioren blijken dus vaker naar een andere woning te zoeken dan vaak wordt aangenomen.

“Toch krijgt ongeveer de helft van de senioren de woning waarop zij reageren niet toegewezen”, vertelt Barend. “Dit komt door de regels voor woningtoewijzing. Sommige senioren maken geen gebruik van de regeling Van Groot naar Beter, die doorstroming moet stimuleren. Anderen komen er net niet voor in aanmerking omdat hun huidige woning volgens de regels niet groot genoeg is. Daarnaast kunnen urgente woningzoekenden voorrang krijgen, ook wanneer zij geen woning achterlaten. Daardoor worden potentiële verhuisketens doorbroken.”

53% senioren krijgt woning niet

53% van de senioren krijgt de woning waarop zij reageren niet toegewezen.

Bron: onderzoek WoningNet

Wat er moet veranderen

Om doorstroming daadwerkelijk te stimuleren, moeten gemeenten, corporaties en woningbemiddelingsplatforms hun werkwijze beter op elkaar afstemmen. Wat staat ons te doen?

Bouw voor de keten

Ten eerste is het belangrijk om te bouwen met het oog op verhuisketens. Barend: “Onderzoek laat zien dat de langste verhuisketens ontstaan wanneer betaalbare woningen voor senioren worden gebouwd. Gemeenten zouden daarom niet alleen moeten sturen op prijssegmenten, maar ook op een mix van woningtypen.”

Lagere grondprijzen

Daarnaast kunnen gemeenten via grondprijzen sturen. “Woonvormen die aantrekkelijk zijn voor senioren – zoals gelijkvloerse appartementen of hofjes – zijn vaak duurder om te bouwen. Door lagere grondprijzen te hanteren voor woningen die een langere keten op gang brengen, kunnen deze projecten toch haalbaar worden.”

Aansluiten bij woonwensen

Ook is het belangrijk beter aan te sluiten bij de woonwensen van senioren. Veel van hen zoeken een gelijkvloerse driekamerwoning met buitenruimte en een berging voor bijvoorbeeld een scootmobiel of elektrische fiets. “Hoewel dergelijke woningen duurder zijn om te realiseren, leveren ze op portefeuilleniveau voordelen op doordat verhuisketens ontstaan”, aldus Barend.

Regels aanpassen

Verder kunnen regels in de huisvestingsverordening worden aangepast. “Het huidige systeem is sterk gericht op wachttijd en urgentie, maar dat kan doorstroming belemmeren. Toon lef, en laat doorstromers vóór urgent woningzoekenden gaan, in ieder geval als zij willen verhuizen naar een gelijkvloerse woning met drie of minder kamers."

Maatwerk

Tot slot is maatwerk belangrijk. Barend legt uit: “Financiële regelingen zoals verhuisvergoedingen zijn niet altijd doorslaggevend. Vaak hebben senioren vooral behoefte aan praktische ondersteuning bij de verhuizing of het inrichten van hun nieuwe woning. Kleine, gerichte oplossingen kunnen dan effectiever zijn dan generieke subsidies.”

Boomerbonus of pragmatische volkshuisvesting?

Het stimuleren van doorstroming roept soms weerstand op. “Het kan voelen alsof huishoudens die al een woning hebben, worden bevoordeeld”, aldus Barend. “Maar het gaat natuurlijk wat je ermee beoogt. Als het doel van woonbeleid is om woningen strikt op basis van wachttijd te verdelen, past het huidige systeem. Maar willen we zoveel mogelijk mensen passend laten wonen? Dan is het verstandig om verhuisketens actief te stimuleren.”

Decennialang bood de sociale huursector huurders de mogelijkheid om binnen de sector een wooncarrière te maken. Door woningtekorten en regelgeving is die mogelijkheid grotendeels verdwenen. Barend: “Juist daarom is het tijd om doorstroming opnieuw serieus te nemen - niet als een bonus voor één generatie, maar als een pragmatische manier om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Het is tijd om in actie te komen.”

Doorstroming is geen boomerbonus maar een pragmatische oplossing voor passend wonen