Huuraanpassing

Heeft u een sociaal huurcontract en bent u het niet eens met de huuraanpassing? Dan kunt u in deze situaties bezwaar maken:

• De huur is door de huuraanpassing boven de maximale huurgrens uitgekomen;
• Het percentage huuraanpassing is hoger dan volgens de wet mag;
• Het huishoudinkomen op de verklaring van de Belastingdienst klopt niet;
• Het aantal personen met een inkomen op de inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet;
• U heeft een hogere huuraanpassing (meer dan 5,1%) gekregen, maar uw inkomen van 2020, 2019 of 2018 is lager dan € 43.574. Kijk dan op de website van de Rijksoverheid voor meer informatie. 
• U heeft een hogere huuraanpassing (meer dan 5,1%) gekregen terwijl de regeling voor gehandicapten en chronisch zieken geldt voor u; 
• Er staan fouten in het voorstel huuraanpassing;
• Het voorstel huuraanpassing is te laat binnengekomen (dat moet minimaal twee maanden voordat de huuraanpassing ingaat bij u binnen zijn).

Op de website van de Huurcommissie vindt u meer informatie en een bezwaarformulier. Bezwaar maken kan alleen schriftelijk. Stuur het ingevulde formulier of een brief met uw bezwaar met de andere documenten vóór 1 juli 2020 naar huuraanpassing@de-alliantie.nl. Opsturen kan ook: De Alliantie, Antwoordnummer 778, 1200 VB Hilversum. Let op: het is niet mogelijk dit aan de telefoon te regelen.

Als wij uw bezwaar ontvangen, reageren we binnen zes weken. Als we uw bezwaar afwijzen en u bent het daar niet mee eens, dan sturen we het door naar de Huurcommissie. Deze commissie bepaalt wie gelijk heeft. De partij die ongelijk heeft, moet legeskosten betalen. Voor huurders is dit bedrag € 25. Met een laag inkomen hoeft u dit bedrag soms niet te betalen. De huuraanpassing gaat in nadat de Huurcommissie een besluit heeft genomen. Als u geen gelijk krijgt, moet u de hogere huur vanaf 1 juli terugbetalen. 

Corona

Het coronavirus heeft invloed op ons leven en raakt ook u als huurder. Uw inkomen kan door de coronacrisis fors dalen of zelfs helemaal wegvallen, waardoor u uw huur niet (op tijd) kunt betalen. Hoe moeilijk deze situatie ook is, het is geen reden om bezwaar te maken tegen de huuraanpassing. Als u in de problemen komt door corona vragen we u om contact met ons op te nemen. We kijken dan samen met u naar de mogelijkheden, zoals een betalingsregeling of regelingen van de overheid.

In de veelgestelde vragen over corona  leest u hoe wij hiermee omgaan. We passen deze informatie regelmatig aan.

Huurverlaging

In sommige situaties kunnen wij uw huur verlagen:

• U vraagt voor het eerst huurtoeslag aan maar uw huur is daarvoor te hoog;
• Uw inkomen is gedaald of de samenstelling van uw gezin is anders geworden en u heeft afgelopen jaar of jaren een inkomensafhankelijke huurverhoging gehad. 

Een lagere huur aanvragen kan het hele jaar door. Dit staat dus los van de jaarlijkse huuraanpassing. U vindt hier meer informatie over op de pagina huurtoeslag en verlaging.

We vinden het belangrijk dat er genoeg goede en betaalbare woningen zijn. Nu én later. We krijgen inkomsten uit de huur van onze huurders. Dit gebruiken we bijvoorbeeld voor het onderhouden en duurzamer maken van onze 54.000 woningen. Ook zetten we dat geld in voor het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen. 

We willen dat kunnen blijven doen voor onze huurders én mensen die op zoek zijn naar een huis. Omdat de kosten voor bijvoorbeeld nieuwbouw en onderhoud elk jaar hoger worden, passen we de huren aan. De overheid bepaalt hoeveel de huren maximaal mogen stijgen. 

We bespreken het voorstel voor de huuraanpassing elk jaar met de HuurdersBelangenVereniging de Alliantie (Stichting HBVA). 

Elk jaar passen we op 1 juli de huur aan.

De overheid bepaalt hoeveel de huren maximaal mogen stijgen. Dat heeft te maken met uw inkomen:

• Heeft u een sociaal huurcontract en een inkomen lager dan € 43.574? Dan is de maximale huuraanpassing 5,1%; 
• Heeft u een sociaal huurcontract en een inkomen hoger dan € 43.574? Dan is de maximale huuraanpassing 6,6%.

Ook zegt de wet iets over de gemiddelde huurverhoging die we mogen vragen. Dat is 2,6% in 2020, dat komt door de inflatie. Het kan zijn dat de ene huurder een hogere aanpassing krijgt dat de andere. Ook mag een gemeente met woningcorporaties en huurdersverenigingen een hoger percentage afspreken (maximaal 3,6%). Dat hebben we in een paar gemeenten gedaan. Dat komt omdat we daar meer geld uitgeven aan bijvoorbeeld nieuwbouw en het verduurzamen van onze woningen. 

De huuraanpassing die voor uw situatie geldt, leest u in het voorstel van de huuraanpassing. Deze ontvangt u tussen 20 april en 1 mei. 

De Alliantie mag elk jaar de huur aanpassen. De wet bepaalt hoeveel de huren maximaal omhoog mogen gaan. De Woonbond en Aedes (de branchevereniging van woningcorporaties) hebben in 2018 afspraken gemaakt hierover. 

Een gemeente mag ook extra afspraken met woningcorporaties. Dat is gebeurd in Amsterdam. Deze lokale afspraken heten ‘passende huur’. 

Inkomens lager dan € 43.574   

Gemiddeld mag de huur in Amsterdam stijgen met 3,1%. Dat betekent dat sommige mensen meer, en andere minder huurverhoging krijgen. Als uw huurcontract na 1 januari 2020 is ingegaan, krijgt u dit jaar geen huuraanpassing.

Passende huur

Volgens de Amsterdamse afspraak kan bij huurders met de laagste inkomens de huur lager worden. Dit noemen we ‘passende huur’. Als u zich hiervoor heeft aangemeld, is dat al bekeken door de Alliantie en de gemeente. Als deze regeling voor u geldt, staat op het voorstel huuraanpassing een lagere huur, vanaf 1 juli 2020. 

Heeft u zich wel aangemeld voor ‘passende huur’, maar heeft u er geen recht op? Dan krijgt u een huuraanpassing van 3,1%. U krijgt van ons een apart bericht hierover. 

LET OP: u kunt zich voor 2020 niet meer aanmelden voor ‘passende huur’. In 2021 is er een nieuwe ronde. Kijk voor meer informatie op de website van de gemeente Amsterdam.

Inkomens hoger dan € 43.574
Voor huurders met een sociaal huurcontract en een inkomen hoger dan € 43.574* gaat de huur met maximaal 6,6% omhoog. Uitzonderingen in deze groep zijn:

• Huishoudens met een persoon vanaf de AOW-gerechtigde leeftijd*;
• Huishoudens met 4 of meer personen*;
• Huurders met een handicap of chronische ziekte, met een indicatie of Wmo- of Wvg-beschikking.  

* Deze informatie halen we uit de inkomensverklaring die wij aan de Belastingdienst vragen. We krijgen door in welke groep u valt, dus niet uw precieze huishoudinkomen. 

De huur wordt niet hoger dan € 1.050 (prijspeil 2020). Is de maximale huur volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) of de markthuur van de woning lager dan € 1.050? Dan kiezen we daarvoor. We kiezen altijd voor de laagste grens. Wij hebben dit al gecontroleerd voordat we uw huuraanpassing hebben berekend. De huuraanpassing die voor u geldt, staat in het voorstel.

De Alliantie mag elk jaar de huur aanpassen. De wet bepaalt hoeveel de huren maximaal omhoog mogen gaan. De Woonbond en Aedes (de branchevereniging van woningcorporaties) hebben eind 2018 afspraken gemaakt. Dat heet het Sociaal Huurakkoord. Deze afspraken zijn de basis voor de huuraanpassing van 2020.

De gemiddelde huurverhoging in een gemeente is 2,6%. Dat komt door de inflatie. In gemeenten waar we meer doen, is de huuraanpassing hoger. Dat is zo afgesproken met de gemeente, andere woningcorporaties en huurdersverenigingen. 

Inkomens lager dan € 43.574   

Bij huurders die al een hogere huur hebben (€ 663,40 of hoger) houden we de huur gelijk. Huurders met een lagere huur krijgen wel een huuraanpassing*. Een eerlijke verdeling is lastig omdat we het inkomen van onze huurders niet precies weten. Daarom krijgen alle huurders in een gemeente uit deze groep dezelfde huuraanpassing. Als uw huurcontract na 1 januari 2020 is ingegaan, krijgt u dit jaar geen huuraanpassing. De huuraanpassing die voor u geldt staat in het voorstel dat u ontvangt.

*LET OP: soms kunt u toch een huuraanpassing van 0% krijgen. We noemen dat de maatwerkregeling. Uw situatie is dan als volgt:

• U heeft een netto huur hoger dan € 619,01 en lager dan € 663,40;
• U heeft een eenpersoonshuishouden met een inkomen van € 15.500 of lager, of:
• Een tweepersoonshuishouden met een inkomen van € 26.500 of lager.

Inkomens hoger dan € 43.574
Voor huurders met een sociaal huurcontract en een inkomen hoger dan € 43.574* gaat de huur met maximaal 6,6% omhoog. Uitzonderingen in deze groep zijn:

• Huishoudens met een persoon vanaf de AOW-gerechtigde leeftijd*;
• Huishoudens met 4 of meer personen*;
• Huurders met een handicap of chronische ziekte, met een indicatie of Wmo- of Wvg-beschikking. 
  
  

* Deze informatie halen we uit de inkomensverklaring die wij aan de Belastingdienst vragen. We krijgen door in welke groep u valt, dus niet uw precieze huishoudinkomen. 

De huur wordt niet hoger dan € 1.050. Dat noemen we het prijspeil 2020. Is de maximale huur volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) of de markthuur van de woning lager dan € 1.050? Dan kiezen daarvoor. We kiezen altijd voor de laagste grens. Wij hebben dit al gecontroleerd voordat we uw huuraanpassing hebben berekend. De huuraanpassing die voor u geldt staat in het voorstel.

Wij weten niet altijd precies welke huurders een handicap of chronische ziekte hebben. Daarom kan het gebeuren dat deze huurders een extra huurverhoging krijgen als hun inkomen hoger is dan € 43.574, terwijl dat van de wet niet mag. U kunt dan bezwaar maken. Als blijkt dat u geen extra huurverhoging mag krijgen, dan passen we dit aan naar een normale huuraanpassing. 

Om bezwaar te kunnen maken moet u aan een van de voorwaarden voldoen:

• Iemand in uw huishouden heeft al meer dan een jaar recht op minimaal 10 uur in de week in huis verpleging of verzorging. De beschikking is uw bewijs;
• Iemand in uw huishouden geeft mantelzorg aan iemand anders in hetzelfde huis. De ‘blijk van waardering voor mantelzorgers’ van uw gemeente is uw bewijs;
• Iemand in uw huishouden heeft voor langere tijd recht op zorg met verblijf of direct op te roepen hulp bij de dagelijkse activiteiten. Het indicatiebesluit is uw bewijs;
• Voor iemand in uw huishouden zijn aanpassingen in huis gedaan die de gemeente heeft vergoed. De beschikking van de gemeente is uw bewijs;
• Iemand in uw huishouden is blind. De verklaring van de huisarts is uw bewijs. 

Als één van deze situaties voor u geldt, kunt u bezwaar maken.

Omdat wij niet exact weten wat het inkomen van onze huurders is, kan het gebeuren dat sommige mensen een te hoge huur krijgen voor hun inkomen. Daarvoor bestaat de maatwerkregeling. Dit komt voort uit het Sociaal Huurakkoord. Deze regeling is er voor huurders met een sociaal huurcontract en een laag inkomen. Hier zitten voorwaarden aan:

• U heeft een netto huur die hoger is dan € 619,01 en lager dan € 663,40;
• U woont alleen en heeft een inkomen van € 15.500 of lager, of;
• U woont samen met een partner of kind, en heeft een inkomen van€ 26.500 of lager.

Als één van deze situaties voor u geldt, komt u mogelijk toch in aanmerking voor een huuraanpassing van 0%. Dit kan alleen als we zeker weten dat uw inkomen niet hoger is. Om dat te kunnen beoordelen, hebben we de volgende informatie nodig:

• Een ‘uittreksel basisregistratie personen’ van uw gemeente, voor iedereen die staat ingeschreven op uw adres (dus ook kinderen). Hier moet in staan welke mensen op uw adres wonen en wanneer ze zijn geboren. Dit kan bij veel gemeenten digitaal met een DigiD. Geef bij uw aanvraag aan dat het gaat om een uittreksel voor een woningcorporatie. 
• Een inkomensverklaring van de Belastingdienst van 2019 (op te vragen na 1 mei 2020) voor iedereen die staat ingeschreven op uw adres en 18 jaar of ouder is. 
  • Het kan zijn dat uw inkomen langer dan zes maanden geleden lager is geworden dan de inkomens die hierboven staan, en dat dat nog niet te zien is op de inkomensverklaring van de Belastingdienst. Dan stuurt  u  naast de inkomensverklaring ook loonstrookjes mee, waarop we dat wel kunnen zien, van de periode tussen het moment dat uw inkomen lager was tot het moment van uw aanvraag. Dat moet van alle bewoners op uw adres. 
  • Het kan zijn dat uw inkomen in 2020 lager is geworden dan de inkomens die hierboven staan, omdat u en/of uw partner pensioen krijgt. Dan vragen we u om naast de inkomensverklaring ook een overzicht van uw uitkering en loonstrookjes van alle bewoners op uw adres mee te sturen waarop we dat kunnen zien. Van de periode tussen het moment dat uw inkomen lager was tot het moment van uw aanvraag.

Stuur uw aanvraag met deze documenten voor 1 juli 2020 naar: huuraanpassing@de-alliantie.nl. Opsturen kan ook: De Alliantie, Antwoordnummer 778, 1200 VB Hilversum. Deze aanvraag geldt niet als bezwaar, omdat het geen wettelijke regeling is. Als u ook bezwaar wilt maken tegen de huuraanpassing dan moet u dit apart naar ons sturen.

LET OP! Dit geldt niet voor huurders uit Amsterdam, daar geldt de regeling ‘passende huur'.