Huuraanpassing

Heb je een sociaal huurcontract en ben je het niet eens met de huuraanpassing? Er zijn een paar situaties waarin je bezwaar kan maken:

• De huur is door de huuraanpassing boven de maximale huurgrens uitgekomen;
• Het percentage huuraanpassing is hoger dan volgens de wet mag;
• Het huishoudinkomen op de verklaring van de Belastingdienst klopt niet;
• Het aantal personen met een inkomen op de inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet;
• Je hebt een hogere huuraanpassing (meer dan 5,1%) gekregen, maar je inkomen was in 2020, 2019 of 2018 lager dan € 43.574. Kijk op de website van de Rijksoverheid voor meer informatie. 
• Je hebt een hogere huuraanpassing (meer dan 5,1%) gekregen, maar de regeling voor gehandicapten en chronisch zieken geldt voor jou; 
• Er staan fouten in het voorstel huuraanpassing;
• Het voorstel huuraanpassing is te laat binnengekomen (dat moet minimaal twee maanden voordat de huuraanpassing ingaat binnen zijn).

 
Op de website van de Huurcommissie lees je hier meer over. Daar vind je ook een bezwaarformulier. Hiermee kan je aangeven dat je het niet eens bent met de huuraanpassing. Stuur het ingevulde formulier met de andere documenten vóór 1 juli naar huuraanpassing@de-alliantie.nl. Opsturen kan ook: De Alliantie, Antwoordnummer 778, 1200 VB Hilversum. Let op: bezwaar maken kan alleen schriftelijk, je kan dit niet aan de telefoon te regelen.

Als wij je bezwaar ontvangen, reageren we binnen zes weken. Als we je bezwaar afwijzen en je bent het daar niet mee eens, dan sturen we het door naar de Huurcommissie. Deze commissie bepaalt wie gelijk heeft. De partij die ongelijk heeft, moet legeskosten betalen. Voor huurders is dit bedrag € 25. Met een laag inkomen hoef je dit bedrag soms niet te betalen. De huuraanpassing gaat in nadat de Huurcommissie een beslissing heeft genomen. Als je bezwaar hebt gemaakt maar je krijgt geen gelijk, dan moet je de hogere huur vanaf 1 juli terugbetalen. 

Corona

Het coronavirus heeft invloed op ons leven en raakt ook onze huurders. Je inkomen kan door de coronacrisis fors dalen of zelfs helemaal wegvallen, waardoor je je huur niet (op tijd) kunt betalen. Hoe moeilijk deze situatie ook is, het is geen reden om bezwaar te maken tegen de huuraanpassing. Als je in problemen komt door corona vragen we je om contact met ons op te nemen. We kijken dan samen naar de mogelijkheden, zoals een betalingsregeling of regelingen van de overheid.

 
In de veelgestelde vragen over corona  lees je hoe wij hiermee omgaan. We passen deze informatie regelmatig aan.

Huurverlaging

In sommige situaties kunnen wij de huur verlagen:

• Je vraagt voor het eerst huurtoeslag aan maar de huur is daarvoor te hoog;
• Je inkomen is gedaald of de samenstelling van het gezin is anders geworden, en je hebt afgelopen jaar of jaren een inkomensafhankelijke huurverhoging gehad. 

 
Een lagere huur aanvragen kan het hele jaar door. Dit staat los van de jaarlijkse huuraanpassing. Meer informatie hierover staat op de pagina huurtoeslag en verlaging.

We vinden het belangrijk dat er genoeg goede en betaalbare woningen zijn. Nu én later. We krijgen inkomsten uit de huur van onze huurders. Dit gebruiken we bijvoorbeeld voor het onderhouden en duurzamer maken van onze 54.000 woningen. Ook zetten we dat geld in voor het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen. 

We willen dat kunnen blijven doen voor onze huurders én mensen die op zoek zijn naar een huis. Omdat de kosten voor bijvoorbeeld nieuwbouw en onderhoud elk jaar hoger worden, passen we de huren aan. De overheid bepaalt hoeveel de huren maximaal mogen stijgen. 

We bespreken het voorstel voor de huuraanpassing elk jaar met de HuurdersBelangenVereniging de Alliantie (Stichting HBVA). 

Elk jaar passen we op 1 juli de huur aan.

De overheid bepaalt hoeveel de huren maximaal mogen stijgen. Dat heeft te maken met je inkomen:

• Heb je een sociaal huurcontract en een inkomen lager dan € 43.574? Dan is de maximale huuraanpassing 5,1%; 
• Heb je een sociaal huurcontract en een inkomen hoger dan € 43.574? Dan is de maximale huuraanpassing 6,6%.

Ook zegt de wet iets over de gemiddelde huurverhoging die we mogen vragen. Dat is 2,6% in 2020, dat komt door de inflatie. Het kan zijn dat de ene huurder een hogere aanpassing krijgt dan de andere. Ook mag een gemeente met woningcorporaties en huurdersverenigingen een hoger percentage afspreken (maximaal 3,6%). Dat hebben we in een paar gemeenten gedaan. Dat komt omdat we daar meer geld uitgeven aan bijvoorbeeld nieuwbouw en het verduurzamen van onze woningen. 

De huuraanpassing die voor jouw situatie geldt, lees je in het voorstel van de huuraanpassing. Deze ontvang je tussen 20 april en 1 mei. 

De Alliantie mag elk jaar de huur aanpassen. De wet bepaalt hoeveel de huren maximaal omhoog mogen gaan. De Woonbond en Aedes (de branchevereniging van woningcorporaties) hebben in 2018 afspraken gemaakt hierover. 

Een gemeente mag ook extra afspraken met woningcorporaties. Dat is gebeurd in Amsterdam. Deze lokale afspraken heten ‘passende huur’. 

Inkomens lager dan € 43.574   

Gemiddeld mag de huur in Amsterdam stijgen met 3,1%. Dat betekent dat sommige mensen meer, en andere minder huurverhoging krijgen. Als je huurcontract na 1 januari 2020 is ingegaan, krijg je dit jaar geen huuraanpassing.

Passende huur

Volgens de Amsterdamse afspraak kan bij huurders met de laagste inkomens de huur lager worden. Dit noemen we ‘passende huur’. Als je je hiervoor hebt aangemeld, is dat al bekeken door de Alliantie en de gemeente. Als deze regeling voor jou geldt, staat op het voorstel huuraanpassing een lagere huur, vanaf 1 juli 2020. 

Heb je je wel aangemeld voor ‘passende huur’, maar heb je er toch geen recht op? Dan krijg je een huuraanpassing van 3,1%. We sturen je hier een apart bericht over. 

LET OP: voor 2020 kan je je niet meer aanmelden voor ‘passende huur’. In 2021 is er een nieuwe ronde. Kijk voor meer informatie op de website van de gemeente Amsterdam.

Inkomens hoger dan € 43.574
Voor huurders met een sociaal huurcontract en een inkomen hoger dan € 43.574* gaat de huur met maximaal 6,6% omhoog. Uitzonderingen in deze groep zijn:

• Huishoudens met een persoon vanaf de AOW-gerechtigde leeftijd*;
• Huishoudens met 4 of meer personen*;
• Huurders met een handicap of chronische ziekte, met een indicatie of Wmo- of Wvg-beschikking.  

* Deze informatie halen we uit de inkomensverklaring die wij aan de Belastingdienst vragen. We krijgen van de Belastingdienst door in welke groep je valt, dus niet wat je precieze huishoudinkomen is. 

De huur wordt niet hoger dan € 1.050 (prijspeil 2020). Is de maximale huur volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) of de markthuur van de woning lager dan € 1.050? Dan kiezen we daarvoor. We kiezen altijd voor de laagste grens. Wij hebben dit al gecontroleerd voordat we je huuraanpassing hebben berekend. De huuraanpassing die voor je geldt, staat in het voorstel.

De Alliantie mag elk jaar de huur aanpassen. De wet bepaalt hoeveel de huren maximaal omhoog mogen gaan. De Woonbond en Aedes (de branchevereniging van woningcorporaties) hebben eind 2018 afspraken gemaakt. Dat heet het Sociaal Huurakkoord. Deze afspraken zijn de basis voor de huuraanpassing van 2020.

De gemiddelde huurverhoging in een gemeente is 2,6%. Dat komt door de inflatie. In gemeenten waar we meer doen, is de huuraanpassing hoger. Dat is zo afgesproken met de gemeente, andere woningcorporaties en huurdersverenigingen. 

Inkomens lager dan € 43.574   

Bij huurders die al een hogere huur hebben (€ 663,40 of hoger) houden we de huur zoals die was. Huurders met een lagere huur krijgen wel een huuraanpassing*. Een eerlijke verdeling is lastig omdat we het inkomen van onze huurders niet precies weten. Daarom krijgen alle huurders in een gemeente uit deze groep, dezelfde huuraanpassing. Als je huurcontract na 1 januari 2020 is ingegaan, krijg je dit jaar geen huuraanpassing. De huuraanpassing die voor jou geldt, staat in het voorstel dat je ontvangt.

*LET OP: soms kun je toch een huuraanpassing van 0% krijgen. We noemen dat de maatwerkregeling. Dat kan in een van deze situaties:

• Je hebt een netto huur hoger dan € 619,01 en lager dan € 663,40;
• Je hebt een eenpersoonshuishouden met een inkomen van € 15.500 of lager, of:
• Een tweepersoonshuishouden met een inkomen van € 26.500 of lager.

Inkomens hoger dan € 43.574
Voor huurders met een sociaal huurcontract en een inkomen hoger dan € 43.574* gaat de huur met maximaal 6,6% omhoog. Uitzonderingen in deze groep zijn:

• Huishoudens met een persoon vanaf de AOW-gerechtigde leeftijd*;
• Huishoudens met 4 of meer personen*;
• Huurders met een handicap of chronische ziekte, met een indicatie of Wmo- of Wvg-beschikking.
  
  

* Deze informatie halen we uit de inkomensverklaring die wij aan de Belastingdienst vragen. We krijgen door in welke groep je valt, dus niet je precieze huishoudinkomen. 

De huur wordt niet hoger dan € 1.050. Dat noemen we het prijspeil 2020. Is de maximale huur volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) of de markthuur van de woning lager dan € 1.050? Dan kiezen we daarvoor. We kiezen altijd voor de laagste grens. Wij hebben dit al gecontroleerd voordat we je huuraanpassing hebben berekend. De huuraanpassing die voor jou geldt staat in het voorstel.

Wij weten niet altijd precies welke huurders een handicap of chronische ziekte hebben. Daarom kan het gebeuren dat deze huurders een extra huurverhoging krijgen als het inkomen hoger is dan € 43.574, terwijl dat van de wet niet mag. Als dit gebeurt, kan je bezwaar maken. Als dan blijkt dat je inderdaad geen extra huurverhoging mag krijgen, dan passen we dit aan naar een normale huuraanpassing. 

Om bezwaar te kunnen maken moet je aan een van de voorwaarden voldoen:

• Iemand in je huishouden heeft al meer dan een jaar recht op minimaal 10 uur in de week in huis verpleging of verzorging. De beschikking is het bewijs;
• Iemand in je huishouden geeft mantelzorg aan iemand anders in hetzelfde huis. De ‘blijk van waardering voor mantelzorgers’ van je gemeente is het bewijs;
• Iemand in je huishouden heeft voor langere tijd recht op zorg met verblijf of direct op te roepen hulp bij de dagelijkse activiteiten. Het indicatiebesluit is het bewijs;
• Voor iemand in je huishouden zijn aanpassingen in huis gedaan die de gemeente heeft vergoed. De beschikking van de gemeente is het bewijs;
• Iemand in je huishouden is blind. De verklaring van de huisarts is het bewijs. 

Als één van deze situaties voor jou geldt, kan je bezwaar maken.

Omdat wij niet precies weten wat het inkomen van onze huurders is, kan het gebeuren dat sommige mensen een te hoge huur krijgen voor hun inkomen. Daarvoor bestaat de maatwerkregeling. Dit komt voort uit het Sociaal Huurakkoord. Deze regeling is er voor huurders met een sociaal huurcontract en een laag inkomen. Hier zitten voorwaarden aan:

• Je hebt een netto huur die hoger is dan € 619,01 en lager dan € 663,40;
• Je woont alleen en hebt een inkomen van € 15.500 of lager, of;
• Je woont samen met een partner of kind, en hebt samen een inkomen van€ 26.500 of lager.

Als één van deze situaties voor jou geldt, kom je mogelijk toch in aanmerking voor een huuraanpassing van 0%. Dit kan alleen als we zeker weten dat je inkomen niet hoger is. Om dat te kunnen beoordelen, hebben we de volgende informatie nodig:

• Een ‘uittreksel basisregistratie personen’ van je gemeente, voor iedereen die staat ingeschreven op het adres (dus ook kinderen). Hier moet in staan welke mensen op je adres wonen en wanneer ze zijn geboren. Dit kan bij veel gemeenten digitaal met een DigiD. Geef bij je aanvraag aan dat het gaat om een uittreksel voor een woningcorporatie. 
• Een inkomensverklaring van de Belastingdienst van 2019 (op te vragen na 1 mei 2020) voor iedereen die staat ingeschreven op je adres en 18 jaar of ouder is. 
  • Het kan zijn dat je inkomen lager is geworden dan de inkomens die hierboven staan, en dat dat nog niet te zien is op de inkomensverklaring van de Belastingdienst. Dan stuur je naast de inkomensverklaring ook loonstrookjes mee over de periode tussen het moment dat uw inkomen lager was tot het moment van je aanvraag. Dat moet van alle bewoners op je adres. 
  • Het kan zijn dat je inkomen in 2020 lager is geworden dan de inkomens die hierboven staan, omdat jij en/of je partner pensioen krijgt. Dan vragen we je om naast de inkomensverklaring ook een overzicht van je uitkering en loonstrookjes van alle bewoners op het adres mee te sturen waarop we dat kunnen zien. Van de periode tussen het moment dat je inkomen lager was tot het moment van de aanvraag.

Stuur de aanvraag met deze documenten voor 1 juli 2020 naar: huuraanpassing@de-alliantie.nl. Opsturen kan ook: De Alliantie, Antwoordnummer 778, 1200 VB Hilversum. Deze aanvraag geldt niet als bezwaar, omdat het geen wettelijke regeling is. Als je ook bezwaar wilt maken tegen de huuraanpassing dan moet je dit apart naar ons sturen.

LET OP! Dit geldt niet voor huurders uit Amsterdam, daar geldt de regeling ‘passende huur'.