Ouderwetse volkshuisvester

Uitslagen verkiezingen – evaluatie Huur op Maat – verslechterde positie lage middeninkomens

Versplinterd
Naast onze huurders zijn gemeenten de belangrijkste partners van corporaties. Met bovengemiddelde belangstelling kijken we dan ook naar de uitslagen van de verkiezingen in de gemeenten waar wij actief zijn. In veel gemeenten is de versnippering groot en de voorspelbaarheid wie aan het roer komt met welk programma klein. In Amsterdam was de vraag of D66 de PvdA naar de kroon zou steken. De sociaaldemocraten zijn de grootste partij gebleven en alom is de verwachting dat de huidige coalitie een andere partij uitnodigt om aan te schuiven. Voor ons zijn de deelraden minstens zo belangrijk als de centrale stad. Ook hier hebben geen aardverschuivingen plaatsgevonden. In Almere heeft de PVV de lead bij het vormen van een college. Wat kunnen wij verwachten als deze partij in het college komt? In het verkiezingsprogramma van de partij van Wilders staat dat er een inkomenstoets moet komen voor nieuwe bewoners. Hiermee wordt voorkomen dat er probleemwijken ontstaan. Almere is voor de inwoners van Almere, maar zeker ook voor woningzoekenden uit andere steden van de Noordvleugel van de Randstad. De PVV ziet dat anders en wil inwoners voorrang geven bij de toewijzing van woningen en de import van "tuig uit andere steden" stoppen. De kans dat het huidige college aangevuld met D66 aan de slag gaat, is echter erg groot. In Hilversum is D66 de grootste partij geworden. De collegepartij SP verloor hier flink en het is de vraag of de SP  in het college terugkeert. In Huizen heeft de PvdA twee zetels verloren. Hierdoor is de positie van de sociaaldemocraten ten opzichte van de coalitiepartijen VVD en CDA verzwakt. De Burger Partij Amersfoort (BPA) is als grootste partij uit de bus gekomen. De BPA sluit de PvdA als coalitiepartner uit. Ik verwacht van een nieuw college accentverschillen, maar de investeringen in Amersfoort Vernieuwt blijven vast en zeker  overeind.

HOM geëvalueerd
Vrijdag bespreken we in de concerndirectie de tussentijdse evaluatie van het SEV-experiment Huur op Maat. Bij Huur op Maat gaat het erom dat een reële huur wordt gevraagd en alleen huishoudens die deze niet kunnen betalen krijgen een korting. Ik vind de evaluatie uitermate positief. Ruim 90% van de woningen die zijn verhuurd volgens het principe van Huur op Maat is toegewezen aan de primaire doelgroep en aan lage middeninkomens. In bijna alle van de 10 experimentgebieden zijn meer woningen betaalbaar gemaakt voor huishoudens met een inkomen beneden de grens van de huurtoeslag. Voor meerpersoonshuishoudens ligt deze grens op ruim € 29.000 per jaar. Omdat we niet aan inkomenspolitiek willen doen, zijn bij de start van het experiment acceptabele huurquotes vastgesteld. In Amersfoort en Hilversum was deze bijvoorbeeld 22%. Het belangrijkste resultaat van de evaluatie is in mijn ogen de mening van de huurders: driekwart van de respondenten onder woningzoekenden vindt dat het een goede zaak is dat mensen minder huur betalen als ze een laag inkomen hebben. Bijna 60% van degenen die een hoger inkomen heeft, vindt dit uitgangspunt redelijk. Niet iedereen staat te juichen. De Woonbond is bang dat Huur op Maat wordt misbruikt om de huren te verhogen. Ik begrijp dit standpunt. Huur op Maat is geen middel om de huur te verhogen, maar om de lasten redelijker te verdelen. De Alliantie heeft door toepassing van Huur op Maat in Amersfoort – bijvoorbeeld – 2% minder huurinkomsten dan we gehad zouden hebben op basis van ons reguliere huurbeleid. De VROM-raad is kritisch. De relatie prijs–kwaliteit zou te veel uit het oog worden verloren. Kennelijk vindt deze adviesraad de relatie huur–inkomen minder belangrijk dan de relatie prijs–kwaliteit. Hiermee schaart de VROM-raad zich in het kamp van de ouderwetse volkshuisvesters. Huur op Maat heeft de toekomst. Het geven van een generieke huurkorting moeten we achter ons laten. Ik hoop dat in het nieuwe regeerakkoord wordt afgesproken dat het huidige huurbeleid tegen het licht moet worden gehouden. De positieve ervaringen met Huur op Maat bieden hiervoor perspectief. Het is toch maar een tussenevaluatie van een SEV-experiment? Dit klopt. Als voormalig directeur van de SEV weet ik maar al te goed dat bij vernieuwingen tussenevaluaties belangrijker zijn dan eindevaluaties. Wat goed is, komt snel.

Een nummer van maken
De afgelopen weken vroeg ik op deze plaats aandacht voor de positie van huishoudens met een laag middeninkomen. Ik gaf aan dat wij voor deze groep wel woningen met een huur boven de grens van de huurtoeslag van € 648 per maand mogen bouwen, maar dit door de beschikking van de Europese Commissie niet meer kunnen. Ik toonde met een berekening aan dat slechts de helft van de investering in een woning met een huur van ongeveer €750 rendabel is. Ook investeringen in huurwoningen met een huur onder de € 648 kennen een aanzienlijk onrendabel deel. Wat is dan het verschil, aldus een vraagsteller? Het gaat om de financiering van de investering. Voor een sociale huurwoning kunnen we geld aantrekken met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het zal de financier worst zijn hoe groot het onrendabele deel is, de lening wordt immers gegarandeerd afgelost. Investeringen in woningen boven de huurtoeslaggrens moeten worden geleend zonder borging of garantiestelling. De financier kijkt dan wel naar het rendement en financiert alleen het rendabele deel. Deze week kwam het dagelijks bestuur van De Vernieuwde Stad bij elkaar. We spraken af om van de verslechterde positie van lage middeninkomens een politiek nummer te maken. Een besluit waar ik voor de volle 100% achter sta.

Jim Schuyt (1 – 5 maart)